8/ revente ehpad

Investir en EHPAD - Toutes les Questions et Réponses 8

XIII / LA QUESTION DE LA REVENTE

 

Une source d'inquiétude injustifiée

 

Depuis 15 ans, la question de la revente des EHPAD revient de façon récurrente. Elle semble être une véritable source de préoccupation pour certains investisseurs privés. Ces derniers sont certes séduits par le marché de la dépendance mais peuvent considérer le support comme inapte à la revente.

 

Cette inquiétude est surprenante pour TPC et ses partenaires en charge de ces questions, puisqu'il s'agit au contraire d'un actif très facilement revendable.

 

Avant toute chose, il convient de se poser une question simple

 

Pourquoi un EHPAD serait-il difficile à revendre alors qu'il intéresse des investisseurs aujourd'hui ?

 

• Parce que le produit aura changé ? Il n'y a aucune raison de le penser.

• Parce que la demande démographique ne sera plus là ? Toutes les réponses de l'INSEE conduisent à répondre par la négative.

• Parce que le cadre fiscal aura changé ? Réponse là encore négative puisque le LMNP ou LMP est le seul cadre fiscal transmissible. Le nouvel acquéreur peut également en bénéficier à son tour.

 

Néanmoins, une revente d'EHPAD ne doit pas être appréhendée avec les codes de l'immobilier résidentiel. C'est probablement cette confusion qui est à l'origine de l'inquiétude de certains investisseurs.

 

  • Une revente à destination d'investisseurs privés

 

L'acheteur potentiel dans le cadre d'une revente d'EHPAD est un investisseur avisé à la différence de l'immobilier locatif classique où la revente cible majoritairement des propriétaires occupants. Le nouvel investisseur achète un couple rentabilité/risque, selon une logique identique à celle de l'investisseur initial.

 

  • Un cadre transmissible

 

Tout comme son prédécesseur, le nouvel acquéreur pourra bénéficier de la fiscalité liée au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. En effet, l'investissement immobilier en meublé présente aussi un intérêt fiscal lorsque le bien acheté n'est pas neuf (statut LMNP classique) et est transmissible au nouvel acquéreur, ce qui n'est pas le cas pour l'immobilier locatif (Duflot).

 

Il convient par ailleurs de préciser que l'achat d'un bien en exploitation permet une prise d'effet immédiate des loyers et une visibilité accrue sur les conditions matérielles et financières de l'exploitation, gage supplémentaire de sécurisation de l'investissement.

 

  • Une revente, oui, mais à quel prix ?

 

Une chambre d'EHPAD est un support non spéculatif, dont la valeur évolue peu. Les estimations oscillent entre +10% et -10% par rapport au prix d'achat.

 

En effet, il s'agit d'un segment de marché très stable et différent de l'immobilier classique. Le support EHPAD n'est pas sujet aux cycles immobiliers.

 

  • Les conditions pour revendre

 

Il est conseillé, comme dans toute acquisition immobilière, de ne pas chercher à revendre dans les premières années qui suivent l'acquisition. En effet, le prix de vente net vendeur, même s'il augmente par rapport au prix d'achat, est basé sur le montant hors taxe, hors frais de commercialisations et hors frais d'acte et de prêt bancaire s'il y a eu achat à crédit.

 

XIV / SORTIE AVEC ENGAGEMENT DE RACHAT

 

» Existe-t-il des schémas d'investissement avec engagement de rachat par le preneur du bail, soit l'exploitant ?

 

Ce type d'investissement a existé dans le passé. Ce n'est plus le cas aujourd'hui. Il convient à ce titre de préciser qu'ils étaient peu crédibles et dénués d'intérêt pour l'investisseur.

 

XV / CHANGEMENT D'AFFECTATION

 

» Un changement d'affectation est-il souhaitable ?

 

Un EHPAD est par définition un immobilier spécifique. D'autres supports le sont encore bien plus, à l'image des plates-formes logistiques par exemple.

 

Néanmoins, il faut être conscient qu'un changement d'affectation imposerait des travaux particulièrement lourds et ôterait à ce support sa particularité, gage d'une rentabilité supérieure à celle de l'immobilier résidentiel classique.

 

Un changement d'affectation n'est, pour ces raisons, pas souhaitable.

 

XVI / QUESTIONS LIÉES À L'OCCUPATION

 

Existe-t-il des formules d'occupation personnelles ?

 

Les montages prévoyant des formules d'occupation sont rares sur ce segment de marché. Il s'agit le plus souvent de priorité d'occupation payante proposée aux investisseurs. La position des partenaires de TPC est simple, il est préférable de déconnecter l'investissement en EHPAD de toute logique d'occupation.

 

Certains professionnels calquent la réalité d'autres segments de marché (notamment le tourisme), sur celui des EHPAD. La logique n'est en aucun cas similaire en raison de la spécificité du public cible. En effet, les résidents d'un EHPAD y élisent leur résidence principale, les exploitants disposant ainsi d'une très faible marge de manœuvre sur la question de l'occupation.

 

  • Liste prioritaire pour l'obtention de chambre en EHPAD?

 

Une réponse similaire à celle de l'occupation personnelle peut être faite.

 

 

 

 

 

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