6/ renouvellement bail

F - RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL EHPAD

 

  • Un exploitant peut-il ne pas renouveler le bail ?

 

Un EHPAD comprend en moyenne 80 résidents, présents 365 jours par an (et 1 jour de plus pour les années bissextiles).

 

L'exploitant est donc dans l'obligation "technique" de renouveler le bail commercial EHPAD, à défaut, il devrait libérer les lieux et reloger l'ensemble des résidents à proximité. Une rupture du bail reviendrait pour un exploitant à se priver de son outil de travail. Rappelons à ce stade que les sociétés d'exploitation présentes sur le marché de l'EHPAD sont des sociétés importantes, quasi-institutionnelles pour certaines et dont l'outil de travail est très fortement valorisé.

 

Compte tenu des systèmes d'évaluation et d'autorisation en vigueur sur ce marché, l'exploitant est tenu à un parfait entretien de son établissement. Il réinvestit donc régulièrement dans son outil de travail. Dans cette optique, il serait peu efficient pour lui de quitter les lieux.

 

  • L'exploitant peut-il baisser unilatéralement le niveau des loyers ?

 

L'exploitant pourrait essayer de renégocier le loyer à la baisse. En cas de désaccord entre le preneur (exploitant) et les bailleurs (investisseurs privés), le montant du loyer serait déterminé par le président du Tribunal de Grande Instance avec pour base une comparaison avec les loyers de marché.

 

Les partenaires de TPC sont très attentifs lors des montages d'opérations, à ce que les loyers en valeur absolue soient dans la fourchette basse des loyers de marché.

 

Ainsi, en cas de désaccord lors du renouvellement du bail, nos clients sont protégés. Cela n'est pas le cas sur les établissements ou la rentabilité est obtenue grâce à un loyer très élevé.

 

  • L'investisseur peut-il sortir à la fin du bail ?

 

Cette question en amène une autre: Pourquoi un investisseur souhaiterait-il sortir ?

 

• Pour envisager une occupation personnelle ou celle d'un proche.

 

Ce type de stratégie n'est pas possible dans le cadre des opérations proposées par Theisen Patrimoine Conseil.

 

Elle n'est en aucun cas souhaitable; l'investisseur n'y a d'ailleurs aucun intérêt, il perdrait la source de revenus liés à son acquisition et devrait verser des indemnités d'éviction à l'exploitant, dont le montant pourrait être très élevé.

 

La problématique de l'hébergement personnel ou d'un proche doit être traitée de façon totalement distincte de celle de l'investissement.

 

  • L'expérience de TPC et de ses partenaires ?

 

Depuis plus de 18 ans sur le marché des EHPAD, nous disposons désormais d'une expérience sur le renouvellement des baux. Une conclusion s'impose, il s'agit d'un non évènement pour les investisseurs, les exploitants continuant à servir des loyers et à respecter tous les engagements pris dans le bail initial.

 

Nous somme surpris de constater qu'il s'agit d'un sujet d'inquiétude particulièrement important pour certains investisseurs privés.

 

Les arguments pour rassurer les investisseurs potentiels sont nombreux:

 

  • Un marché d'experts...

 

Il convient de préciser que le secteur des EHPAD est particulièrement technique, la prise en charge de la dépendance est une affaire de spécialistes qui interviennent là sur leur cœur de métier.

Pas d'acteurs généralistes sur ce segment de marché, ces derniers ne parvenant pas à obtenir les autorisations nécessaires à l'ouverture d'établissements.

 

  • ...quasi institutionnels...

 

Les exploitants d'EHPAD sont par ailleurs des sociétés importantes, quasi institutionnelles, pour certaines cotées en bourse et affichant des valorisations importantes. Leurs comptes sont d'ailleurs, pour la plupart, disponibles à la consultation pour ceux qui le souhaitent.

 

  • ...qui souhaitent garantir la pérennité de leur outil de travail...

 

Leur intérêt est simple: voir les baux renouvelés car si tel n'était pas le cas, ils se verraient privés d'une partie de leur outil de travail.

  • ...et faire fonctionner efficacement un centre de profits.

 

TPC et ses partenaires veillent tout particulièrement à la définition d'un juste niveau de loyer (loyer assurant l'équilibre entre intérêt de l'investisseur et profitabilité de l'exploitation). Il s'agit in finé de la meilleure garantie pour l'investisseur de voir le bail renouvelé.

 

Un exploitant n'ayant aucun intérêt à se priver d'un centre de profits performant.

 

 

 

 

 

Investir en EHPAD - Toutes les Questions et Réponses 6

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