3/ prix ehpad

Investir en EHPAD - Toutes les Questions et Réponses 3

B - POURQUOI LES PRIX AUGMENTENT-ILS CHAQUE ANNÉE ?

 

Les prix ont tendance à augmenter chaque année; explications.

 

  • Évolution du prix des fonciers et des coûts de construction

 

Si les EHPAD constituent indéniablement des supports immobiliers particuliers en raison de leur destination, ils n'en restent pas moins soumis, comme l'immobilier classique, aux évolutions des tarifs des fonciers et des coûts de construction.

 

 

V / QUI SUPPORTE LA CHARGE DU MOBILIER ?

 

La charge du mobilier est supportée par l'investisseur qui achète, dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard ou des statuts LMNP ou LMP, un bien meublé; il doit être propriétaire des meubles.

 

 

VI / QUI ACHÈTE LES PARTIES SERVICES ?

 

Deux possibilités existent dans les montages de divers référencements en EHPAD concernant le traitement des parties services:

 

  • L'investisseur est propriétaire

 

Ces parties peuvent être vendues directement aux investisseurs sous forme de millième de copropriété.

 

  • L'investisseur n'est pas propriétaire

 

Ces parties services sont conservées par une autre entité (l'exploitant). En effet, dans certaines situations, le gestionnaire souhaite les conserver pour des raisons liées à son mode d'exploitation (politique d'entretien, traitement comptable, anticipation des évolutions aux normes...). Dans ce cas précis, une clause de retour à la copropriété de ces parties services est intégré dans le règlement de copropriété.

 

 

VII / L'EMPLACEMENT DE L'EHPAD EST-IL IMPORTANT ?

 

» Les occupants "locataires" de l'EHPAD

 

Un EHPAD s'adresse à une population dépendante, ne disposant pas de la possibilité de profiter d'un environnement élargi. L'emplacement de ces résidences ne répond pas à ce titre, aux critères couramment admis en matière d'immobilier classique.

 

  • Emplacement Rural

 

Les EHPAD situés en milieu rural peuvent parfois paradoxalement fournir les modèles les plus rentables pour les exploitants. Les fonciers y sont moins chers et la concurrence peu présente. L'absence d'établissements spécialisés dans un vaste périmètre attire une clientèle parfois fort éloignée (phénomène de concentration de la demande sur une localisation géographique précise).

 

Dans ce type de configuration, il convient néanmoins de bien valider les niveaux de loyers versés par l'exploitant car la tarification publique de ces établissements est logiquement moins élevée que dans les grands centres urbains.

 

  • Emplacement Urbain

 

Le choix d'un emplacement urbain n'est bien évidemment pas un obstacle mais il conditionnera un prix au m² supérieur. Il est par ailleurs souvent présenté comme un avantage dans l'hypothèse d'une défaillance du gestionnaire ou d'un changement d'affectation du bien (transformation en immobilier résidentiel classique).

 

Même si cet argument est incontestable, il convient de rappeler qu'il s'agit d'une hypothèse fort peu probable compte tenu de la lisibilité du marché en question et de la qualité des gestionnaires référencés par TPC et ses partenaires.

 

  • En conclusion

 

L'emplacement stricto sensu a donc moins d'importance que la réalité de l'offre locale.

 

Ce point fera partie des premiers critères analysés par le gestionnaire et conditionnera la faisabilité du projet.

 

La validation d'un emplacement par un gestionnaire de renom ainsi que l'obtention d'une autorisation d'exploitation sont gages de sécurisation de l'investissement.

 

 

 

 

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