2 / Schémas fiscaux ?

II/ QUELS SONT LES SHEMAS FISCAUX ?

 

Ce support offre aujourd'hui trois schémas d'investissement possibles.

 

A - UN INVESTISSEMENT EN DISPOSITIF CENSI-BOUVARD

 

Il s'adresse à des investisseurs privés soucieux de défiscaliser tout ou partie de leur impôt direct en conservant une rentabilité locative importante leur permettant, à terme, d'avoir un revenu performant et sécurisé lié à l'investissement.

 

B - L'INVESTISSEMENT SOUS LE STATUT LMNP-LMP classique

 

Il ne permettra pas à l'acquéreur de défiscaliser directement (LMNP) mais il concernera des investisseurs soucieux de se constituer à terme un revenu locatif défiscalisé grâce à l'imputation de certains amortissements des loyers encaissés.

 

C - L'INVESTISSEMENT MIXTE LMNP/CENSI-BOUVARD

 

Il est à noter que lorsque la situation de l'investisseur le permet, la combinaison des 2 formules permet d'associer les effets des deux schémas et d'allier astucieusement une défiscalisation à une neutralisation complète ou partielle des revenus locatifs pendant plusieurs années.

 

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000020023035&dateTexte=&categorieLien=cid

 

 

III / QUI INVESTIT EN EHPAD AUJOURD'HUI ?

 

A - UN INVESTISSEMENT DE «BON PÈRE DE FAMILLE»

 

Il s'agit de ce que l'on pourrait appeler "un investissement de bon père de famille". Ce support offre à la fois une forte rentabilité et une sécurité importante liée à un marché extrêmement lisible à long terme et à des exploitants quasi-institutionnels. A ce titre, il est susceptible de répondre aux attentes de 80-90% des investisseurs privés si l'on en croit la presse et les professionnels du patrimoine.

 

B - UN INVESTISSEMENT POUR LES EXPATRIÉS (aussi)

 

Les expatriés Français ne sont pas fiscalisés pour la plupart en France. Ils n'ont par conséquent aucun avantage à investir dans un produit de défiscalisation pure. L'immobilier géré est une solution pérenne pour prévoir une retraite complémentaire future constituée d'un capital à prise de valeur et d'une rente défiscalisée par le jeu des amortissements.

 

C - UN SUPPORT NON SPÉCULATIF

 

Ce type de support est, par contre, à déconseiller aux investisseurs ayant une approche spéculative et recherchant un produit avec de fortes potentialités de plus-values. À contrario, les risques de moins-values sont eux aussi réduits.

 

D - UN INVESTISSEMENT CITOYEN

 

Pour certains, choisir comme support immobilier une résidence médicalisée EHPAD peut aussi apporter une dimension citoyenne à l'investissement.

• Statut LMNP classique ou LMP

• Dispositif Censi-Bouvard

• Investissement mixte

 

COMMENT EXPLIQUER LES PRIX ?

 

A –EHPAD PLUS CHER QUE L'IMMOBILIER TRADITIONNEL! POURQUOI ?

 

Trois paramètres contribuent à obtenir un prix au m² qui peut sembler élevé...

 

  • Des petites surfaces

 

Les chambres ont une surface moyenne de 20m², soit l'équivalent d'un studio dans une résidence pour étudiants. Plus un logement est petit, plus son prix est élevé car les charges fixes liées à chaque logement sont réparties sur moins de m² (murs séparateurs entre logements, salle de bains, porte d'entrée). On remarque ainsi que le prix de vente d'un studio au m² est généralement 30% à 40% plus cher que celui d'un T3.

 

  • Des normes de construction strictes

 

Les normes de construction sont beaucoup plus sévères que pour du logement basique (protection incendie, largeur des couloirs communs, ascenseurs spécifiques, etc...) et les équipements des logements différents (appel malade, salle de bains aux normes handicapés...).

 

  • 50% de parties services

 

La surface des logements représente environ 50% de la surface totale d'un EHPAD contre environ 90% dans une résidence traditionnelle. L'importance des parties communes contribuent donc à augmenter sensiblement le coût de revient d'une telle construction.

 

 

 

 

Investir en EHPAD - Toutes les Questions et Réponses 2

Investisseurs: Investissements en Résidences de Services pour les personnes Physiques et les SARL de Familles / Les Expatriés Français peuvent également investir et prévoir leur retour en France.

Transmission: Il est possible d'investir dans plusieurs lots (minimum investi 500.000 euros HT) et de bénéficier, sous contrôle d'un avocat fiscaliste renommé, d'un montage avec création d'une SARL de FAMILLE avec DÉMEMBREMENT.

D'autres solutions sur mesure peuvent être proposées après étude.

Cabinet Expert Comptable: TPC propose les services d'un cabinet spécialisé dans le domaine du Loueur de Meublé. Transformation d'un statut classique de loueur Nu (Revenus Fonciers) en Loueur de Meublé (BIC).

Theisen Patrimoine Conseil - Centre International d'Affaires - 64200 Biarritz - Pays Basque - France

 

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