4/ bail commercial ehpad

VIII / LE BAIL COMMERCIAL - Généralités !

 

A- LE CADRE JURIDIQUE ASSURE UNE PARFAITE LISIBILITÉ

 

Un investissement en EHPAD est sécurisé dans le cadre d'un bail commercial, signé par l'investisseur et l'exploitant. Ce document reprend les droits et obligations de chacune des parties et assure ainsi la parfaite lisibilité du projet.

 

  • Le bail fixe notamment:

 

• la durée de l'engagement (engagement ferme d'une durée de 11 ans);

• le montant des loyers versés à l'investisseur et leur périodicité de paiement. À ce titre, le gestionnaire est juridiquement tenu à une obligation de résultats en matière de paiement des loyers;

• le mécanisme d'indexation des loyers;

• la répartition des charges.

 

B - LES CHARGES D'ENTRETIEN ET LES TRAVAUX

 

Dans certains baux négociés par d'importants groupes de commercialisation, la totalité des charges d'entretien et de travaux est supportée par les exploitants à la demande de ces derniers. L'investisseur doit acquitter uniquement la taxe foncière.

 

  • Pourquoi un tel cadeau au bénéfice de l'investisseur ?

 

En dépit du poids financier que cela représente dans les comptes d'exploitation, il s'agit pour les exploitants de la seule solution pour avoir la réactivité nécessaire au parfait entretien de leurs établissements. En agissant ainsi, ils s'évitent toute discussion avec les investisseurs et ont ainsi toute latitude sur l'entretien de leur parc. En effet, il s'agit d'un secteur particulièrement encadré sur lequel le preneur ne peut se permettre de voir son outil de travail se dégrader.

 

C - QUALITÉ DE LA SIGNATURE ET COHÉRENCE ECONOMIQUE

 

Pour qu’un bail commercial puisse jouer son rôle, il doit impérativement être signé par un exploitant affichant à la fois solvabilité et savoir-faire.

 

Il doit par ailleurs prévoir un niveau de loyer cohérent. En effet, un cadre juridique aussi contraignant soit-il ne pèsera pas lourd si aucune logique économique ne sous-tend le montage.

 

IX / QUESTIONS RELATIVES AU BAIL !

 

A- LA DURÉE DU BAIL COMMERCIAL

 

  • Pourquoi des baux inférieurs à 12 ans ?

 

La durée des baux s'explique par une particularité de la législation française et ne reflète en aucun cas la volonté des groupes d'exploitation. Ces derniers souhaiteraient inscrire leur action dans un temps plus long. En effet, il convient de rappeler qu'il s'agit de sociétés importantes, quasi institutionnelles pour certaines, affichant des valorisations importantes. La perte d'une partie de leurs immeubles au terme du bail pouvant ainsi se révéler particulièrement dommageables pour elles.

 

Néanmoins, le droit français prévoit qu'au delà de 12 ans, un bail commercial devient un droit immobilier, imposant un enregistrement au conservatoire des hypothèques et le versement d'une taxe de l'exploitant et de l'investisseur sur l'intégralité des loyers.

 

Pour éviter cela, il est donc prévu des baux inférieurs à 12 ans, renouvelables par tacite reconduction.

 

B - LA RÉPARTITION DES CHARGES

 

  • Les charges lourdes et les mises aux normes

 

Dans tous les EHPAD commercialisés par TPC, le gestionnaire s'engage à supporter seul toutes les charges liées aux gros travaux (article 606 du code civil) et aux remises aux normes.

 

  • Comment expliquer cette répartition des charges ?

 

Cette répartition des charges est opérée à la demande des exploitants car elle leur permet d'avoir toute latitude sur le parfait entretien de leurs établissements. Un financement par les investisseurs obligerait le gestionnaire à réunir une assemblée générale et à obtenir un accord préalable de ces derniers.

 

Dans les opérations financées par le biais de Theisen Patrimoine Conseil, le gestionnaire est donc seul décisionnaire, ce qui lui permet d'éviter toute situation de blocage et de maintenir l'outil de travail en parfait état.

 

  • En conclusion

 

L'emplacement stricto sensu a donc moins d'importance que la réalité de l'offre locale. Ce point fera partie des premiers critères analysés par le gestionnaire et conditionnera la faisabilité du projet. La validation d'un emplacement par un gestionnaire de renom ainsi que l'obtention d'une autorisation d'exploitation sont gages de sécurisation de l'investissement.

 

 

 

 

 

Investir en EHPAD - Toutes les Questions et Réponses 4

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